Parole, Parole... I borghi non hanno bisogno di altri annunci

Per l’ennesima volta si annuncia che l’Italia deve ripartire dai borghi.

da Il Sole 24 Ore

Intanto i centri minori si svuotano, gli immobili restano chiusi e chi prova davvero a recuperarli continua a scontrarsi con costi, vincoli e assenza di strumenti adeguati. Il nuovo Fondo Housing Coesione può essere una buona notizia, ma soltanto se servirà a rendere questi luoghi nuovamente abitabili, e non a confezionare l’ennesimo slogan sull’Italia minore.

Gianmarco Mazzi dice che l’Italia del futuro dovrà guardare più attentamente ai borghi e ai centri minori, andando oltre le grandi città e le destinazioni turistiche più conosciute. Parla di territori, infrastrutture, mobilità, sostenibilità, innovazione tecnologica e sicurezza, immaginando un turismo capace di percorrere cammini meno affollati, valorizzare aree meno note e restituire centralità a quella parte del Paese che raramente occupa le prime pagine.

È difficile non essere d’accordo. È molto più difficile, però, non avere l’impressione di aver ascoltato queste stesse parole molte altre volte.

Per l’ennesima volta l’Italia scopre che possiede migliaia di borghi, piccoli comuni, centri storici, paesi di montagna e territori interni che potrebbero rappresentare una straordinaria risorsa economica, sociale e culturale. Per l’ennesima volta si parla di destagionalizzazione, turismo sostenibile, patrimonio diffuso e riequilibrio dei flussi. E per l’ennesima volta si annuncia che il futuro del Paese potrebbe cominciare proprio da quei luoghi che, nel frattempo, continuano a perdere abitanti, servizi, attività commerciali e capacità produttiva.

I borghi non sono stati scoperti ieri. Sono lì da secoli. Sono lì anche le case vuote, gli edifici pubblici inutilizzati, gli ex conventi, le scuole chiuse, le stazioni abbandonate, i palazzi comunali sovradimensionati e quella sterminata quantità di patrimonio immobiliare che spesso non produce valore, non genera reddito e, in molti casi, rappresenta soltanto un costo per amministrazioni che non hanno le risorse necessarie per mantenerlo.

Eppure noi ci siamo. Ci sono piccoli operatori, imprese, investitori, progettisti, associazioni e amministrazioni locali che da anni tentano di trasformare quel patrimonio in abitazioni, strutture ricettive, spazi di lavoro, residenze temporanee, servizi per gli anziani o nuovi luoghi di comunità. Non aspettavano che qualcuno ricordasse loro l’esistenza dei borghi. Aspettavano, e aspettano ancora, strumenti finanziari utilizzabili, procedure proporzionate alla dimensione degli interventi, regole comprensibili e un rapporto meno punitivo tra costo della riqualificazione e valore finale degli immobili.

Perché è questo il nodo che quasi sempre scompare dietro la retorica dell’Italia minore: acquistare un immobile in un piccolo centro può costare relativamente poco, ma recuperarlo non costa necessariamente meno che intervenire in una grande città. Il tetto, gli impianti, il consolidamento, l’efficientamento energetico, la sicurezza sismica, l’accessibilità e gli adempimenti amministrativi hanno costi reali, spesso aggravati dalla difficoltà di raggiungere i cantieri e dalla scarsità di imprese specializzate sul territorio. Al termine dei lavori, però, il valore di vendita o il canone di locazione rimangono quelli di un mercato locale debole. La differenza tra ciò che si spende e ciò che l’immobile può ragionevolmente restituire rende molte operazioni insostenibili prima ancora che comincino.

La parte più interessante della notizia, quindi, non è il nuovo invito a guardare ai borghi, ma ciò che compare accanto a quell’invito: l’annuncio del Fondo Housing Coesione, inserito nel Piano Casa e destinato a sostenere interventi di housing sociale attraverso il recupero del patrimonio esistente.

Secondo quanto spiegato dal presidente di Invimit Mario Valducci, entro la fine di luglio dovrebbe essere istituito un fondo dei fondi con una prima dotazione di cento milioni di euro. Da settembre le amministrazioni saranno chiamate a individuare immobili, singole unità o interi complessi da destinare ai progetti, mentre società di gestione specializzate dovrebbero occuparsi dei fondi territoriali alimentati anche da risorse nazionali, regionali ed europee.

È ancora un impianto da verificare nella sua applicazione concreta, ma almeno contiene qualcosa di più di una dichiarazione d’intenti: immobili identificabili, risorse finanziarie, soggetti gestori e possibili destinazioni d’uso. Nello stesso dibattito entrano infatti il social housing, il senior housing e le residenze per studenti, insieme alla possibilità di utilizzare garanzie pubbliche per collegare le politiche abitative all’effettiva capacità delle famiglie di accedere a una casa.

È qui che l’annuncio potrebbe trasformarsi in una reale opportunità. Non perché cento milioni siano sufficienti a recuperare il patrimonio inutilizzato italiano, e neppure perché un fondo possa risolvere da solo lo spopolamento dei territori, ma perché si comincia finalmente a riconoscere che il futuro dei centri minori non può dipendere soltanto dal turismo.

Per anni i borghi sono stati raccontati quasi esclusivamente come destinazioni: luoghi da visitare, fotografare, assaggiare e abbandonare la domenica sera. Sono diventati sfondo per campagne promozionali, programmi televisivi, itinerari enogastronomici e classifiche sui paesi più belli d’Italia. In alcuni casi questa attenzione ha prodotto economia e occupazione; in altri ha generato soprattutto seconde case, affitti brevi e una vitalità concentrata in poche settimane dell’anno.

Un centro minore, però, non viene rigenerato soltanto perché aumenta il numero dei visitatori. Un paese vive quando qualcuno può abitarvi stabilmente, lavorare, crescere una famiglia, invecchiare senza essere costretto a trasferirsi, raggiungere un medico, una scuola, una stazione o una connessione digitale affidabile. Vive quando gli immobili recuperati non sono soltanto camere per turisti, ma anche case accessibili, spazi professionali, servizi e attività economiche capaci di funzionare durante tutto l’anno.

Il collegamento tra rigenerazione immobiliare e politiche dell’abitare è dunque la parte positiva dell’annuncio. Social housing, residenze per anziani e nuove forme di abitazione temporanea potrebbero offrire funzioni reali a edifici oggi inutilizzati, creando contemporaneamente domanda, occupazione e servizi. Ma non basta collocare queste etichette all’interno di un piano nazionale. Occorre capire dove esiste una domanda effettiva, chi gestirà gli immobili dopo il recupero, quali canoni potranno essere applicati e come verranno coperti i costi nei territori in cui i rendimenti sono inevitabilmente più bassi.

C’è infatti un rischio evidente: che i fondi si concentrino nelle città universitarie, nei capoluoghi e nelle aree già dinamiche, dove il bisogno abitativo è più visibile ma anche la sostenibilità economica delle operazioni è più semplice da dimostrare. Sarebbe comprensibile dal punto di vista finanziario, ma lascerebbe ancora una volta ai margini proprio quei centri minori che vengono celebrati nei discorsi ufficiali.

Perché il Fondo Housing Coesione possa incidere davvero sui borghi, sarà necessario accettare che alcune operazioni non potranno essere valutate con gli stessi parametri utilizzati nei mercati immobiliari più forti. Il rendimento di un progetto in un’area interna non può essere misurato soltanto attraverso il valore dell’edificio o il canone prodotto. Deve comprendere la riattivazione dei servizi, la riduzione dell’abbandono, l’arrivo di nuovi residenti, il mantenimento delle attività locali e il recupero di patrimonio che, lasciato inutilizzato, continuerebbe a deteriorarsi.

Servirà inoltre un accesso reale anche per i progetti di dimensioni contenute. Se la struttura finanziaria e amministrativa sarà utilizzabile soltanto da grandi fondi, grandi società di gestione e operazioni da decine di milioni di euro, la maggior parte dell’Italia dei borghi resterà inevitabilmente esclusa. Molti centri minori non hanno bisogno di un grande progetto simbolico, ma di dieci abitazioni recuperate, una residenza per anziani, alcuni alloggi per lavoratori, uno spazio condiviso e un piccolo sistema di servizi capace di rimettere in moto la comunità.

La domanda, dunque, non è se l’Italia debba guardare ai borghi. Lo sappiamo già. Non è neppure se sia opportuno recuperare il patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato. Sarebbe difficile sostenere il contrario.

La domanda è se questa volta saremo capaci di passare dalla celebrazione dei borghi alla costruzione delle condizioni necessarie per abitarli.

Il nuovo fondo può essere un primo passo serio, soprattutto se riuscirà a mobilitare risorse pubbliche e private, coinvolgere le amministrazioni e sostenere destinazioni d’uso che rispondano a bisogni reali. Ma dovrà dimostrare di poter arrivare anche nei territori meno redditizi, di non limitarsi alle operazioni finanziariamente più semplici e di non trasformare l’housing sociale nell’ennesima formula elegante utilizzata per descrivere progetti che, alla fine, restano inaccessibili proprio a chi avrebbe bisogno di una casa.

I borghi non hanno bisogno di essere nuovamente scoperti, raccontati o inseriti in un altro comunicato stampa. Hanno bisogno di persone, funzioni, investimenti e strumenti capaci di rendere economicamente possibile ciò che politicamente tutti dichiarano di volere.

Questa volta, almeno, accanto alle parole sembra esserci l’embrione di un meccanismo concreto. Saranno le regole, i tempi, i progetti finanziati e soprattutto i risultati a dirci se stiamo davvero iniziando a ricostruire l’Italia minore, oppure se ci siamo limitati, ancora una volta, ad annunciarne il futuro.