In Italia convivono due realtà opposte: località nelle quali gli affitti brevi occupano fino a una casa su cinque e territori nei quali il problema è trovare qualcuno disposto a utilizzare le case rimaste vuote.
Ogni volta che si parla di Airbnb finiamo rapidamente per dividerci in due gruppi. Da una parte ci sono quelli convinti che gli affitti brevi abbiano svuotato le città, espulso i residenti e reso impossibile trovare una casa a prezzi accessibili; dall’altra quelli che li considerano una normale opportunità economica per i proprietari e accusano le amministrazioni di aver trovato un comodo colpevole al quale attribuire una crisi abitativa che non hanno saputo affrontare.
Come spesso accade, entrambe le parti raccontano qualcosa di vero, ma nessuna delle due riesce a spiegare l’Italia intera.
Il Financial Times ha anticipato che la Commissione europea sta preparando l’Affordable Housing Act, una nuova normativa che dovrebbe aiutare città e regioni a introdurre limiti agli affitti turistici nei territori in cui esiste una reale emergenza abitativa.
Non sarà, almeno per quanto si conosce finora, un divieto europeo di Airbnb. L’Unione dovrebbe piuttosto stabilire i criteri in base ai quali un’amministrazione potrà introdurre licenze, moratorie, contingentamenti o limiti al numero di notti, riuscendo poi a difendere queste decisioni davanti ai tribunali.
È un passaggio importante perché negli ultimi anni quasi tutte le città che hanno cercato di regolare gli affitti brevi si sono ritrovate coinvolte in lunghi contenziosi. I proprietari e gli operatori turistici sostengono che determinate restrizioni violino la libertà di prestazione dei servizi prevista dal diritto europeo, mentre le amministrazioni rivendicano il diritto di proteggere il mercato residenziale.
La Corte di giustizia dell’Unione europea ha già stabilito nel 2020 che una grave carenza di case destinate agli affitti di lungo periodo può giustificare un sistema di autorizzazioni. Le misure adottate devono però essere necessarie e proporzionate, ed è proprio sul significato concreto di questa proporzionalità che continuano a nascere i ricorsi.
La media europea dice poco, quella italiana ancora meno
Il dato che aiuta davvero a comprendere il problema è la distanza tra due percentuali. Secondo il Joint Research Centre della Commissione europea, gli affitti brevi rappresentano soltanto l’1,2% del patrimonio abitativo dell’Unione. In alcune destinazioni, tra cui Sorrento, Dubrovnik e Fuerteventura, possono però raggiungere il 20% di tutte le abitazioni.
Dire che Airbnb rappresenta appena una piccola frazione delle case europee è quindi corretto. È altrettanto corretto affermare che, in determinati quartieri o località, una parte rilevante del patrimonio residenziale sia ormai destinata ai visitatori.
Il problema è che continuiamo a utilizzare le medie nazionali per descrivere fenomeni che si manifestano a livello locale. Persino all’interno della stessa città può esserci una concentrazione fortissima di appartamenti turistici in pochi quartieri e una presenza quasi irrilevante negli altri.
Un appartamento trasformato in casa vacanza nel centro di Firenze può essere un’abitazione sottratta a una famiglia, a studenti o a lavoratori. Una casa destinata agli ospiti in un paese dell’Appennino può essere rimasta disabitata per vent’anni senza che nessuno abbia mai chiesto di affittarla.
Nelle statistiche entrambe diventano una locazione breve in più, ma nella realtà producono effetti completamente diversi.
Quel 31% non significa che gli italiani siano diventati più ricchi
Il grafico pubblicato dal Financial Times sembra raccontare, a prima vista, qualcosa che molti italiani troverebbero difficile riconoscere nella propria esperienza quotidiana.
Tra il 2015 e il 2025, il reddito disponibile lordo corretto delle famiglie per abitante sarebbe aumentato di circa il 31%, mentre i prezzi delle case sarebbero cresciuti approssimativamente del 16% e gli affitti del 12%.
Sarebbe però sbagliato concludere che gli italiani siano diventati più ricchi del 31% o che il loro potere d’acquisto sia aumentato in quella misura.
Il reddito utilizzato nel grafico non corrisponde allo stipendio medio. È un aggregato molto più ampio, che comprende redditi da lavoro dipendente e autonomo, pensioni, prestazioni sociali, redditi patrimoniali e persino il valore attribuito a servizi pubblici ricevuti gratuitamente o a condizioni agevolate, come sanità e istruzione.
Si tratta inoltre di una crescita nominale, che non descrive quanto l’inflazione abbia eroso il valore reale di quei redditi, né racconta la condizione della famiglia mediana o delle generazioni più giovani.
Quando si osservano i dati corretti per l’aumento dei prezzi, il quadro cambia radicalmente. Secondo Eurostat, tra il 2004 e il 2024 il reddito reale delle famiglie per abitante è diminuito in Italia del 4%. Italia e Grecia sono gli unici due paesi dell’Unione europea nei quali è sceso nell’arco di quei vent’anni.
L’OCSE rileva inoltre che all’inizio del 2025 i salari reali italiani erano ancora inferiori del 7,5% rispetto al 2021 e che, in media, nel 2025 rimanevano persino al di sotto del livello del 1990.
Il grafico del Financial Times non dimostra quindi che in Italia i redditi siano cresciuti davvero più del costo della vita o che acquistare e affittare una casa sia diventato più facile. Dice una cosa molto più limitata: a livello nazionale, dal 2015 i prezzi nominali delle abitazioni e gli affitti sono aumentati meno di questo particolare e molto ampio indicatore delle risorse delle famiglie.
La parte interessante è proprio la distanza tra il dato nazionale e l’esperienza delle persone. L’Italia può avere contemporaneamente salari reali fermi, prezzi immobiliari medi cresciuti relativamente poco e una grave emergenza abitativa in alcune città.
Non è una contraddizione. È la dimostrazione che le medie nazionali non riescono a raccontare mercati locali completamente diversi tra loro.
Firenze e la difficoltà di stabilire limiti
Firenze è diventata il caso italiano più evidente.
La città ha prima bloccato le nuove locazioni turistiche nel centro storico e successivamente ampliato il perimetro interessato. Nel maggio 2026 l’amministrazione ha proposto di estendere la moratoria a un’area contenente oltre 103.000 abitazioni, quasi triplicando il patrimonio immobiliare sottoposto alle restrizioni.
Le misure hanno provocato ricorsi e opposizioni da parte di proprietari e operatori. Il futuro Affordable Housing Act dovrebbe servire proprio a ridurre questa incertezza, stabilendo quali dati e condizioni permettano a una città di dimostrare che le proprie limitazioni sono necessarie e proporzionate.
Un regolamento europeo già applicabile dal maggio 2026 disciplina la raccolta e la condivisione dei dati sugli affitti brevi. La nuova legge dovrebbe consentire di utilizzare quelle informazioni per capire dove esista una reale pressione abitativa.
Non basterà quindi conoscere il numero degli annunci. Sarà necessario distinguere una stanza affittata occasionalmente nella casa in cui vive il proprietario da dieci appartamenti gestiti professionalmente durante tutto l’anno.
Bisognerà conoscere la concentrazione degli alloggi turistici nei singoli quartieri, il numero effettivo di notti affittate, l’andamento dei canoni, i redditi locali e la disponibilità di abitazioni per contratti di medio e lungo periodo.
Anche gli operatori chiedono di riportare la discussione sui dati
Una parte di queste considerazioni viene avanzata da tempo da AIGAB, l’Associazione italiana gestori affitti brevi, nata per rappresentare le aziende e i property manager professionali del settore.
Il suo Centro Studi stima che nel giugno 2026 fossero presenti online circa 492.000 abitazioni italiane destinate agli affitti brevi, pari all’1,4% dell’intero patrimonio abitativo e a poco più del 5% dei 9,6 milioni di seconde case che l’associazione considera esistenti nel Paese.
AIGAB sostiene quindi che un fenomeno numericamente così circoscritto non possa essere indicato come causa generale della crisi abitativa italiana e invita a guardare anche all’enorme patrimonio di immobili inutilizzati, cercando di capire dove si trovino, in quali condizioni siano e perché non vengano offerti a chi cerca casa.
È un’obiezione che merita di essere considerata, purché si ricordi da chi arriva. AIGAB non è un istituto statistico indipendente, ma un’associazione che rappresenta gli interessi economici degli operatori professionali e che dichiara apertamente di voler ottenere per il settore regole eque e maggiore riconoscimento istituzionale.
Questo non rende automaticamente inattendibili i suoi numeri, ma rende necessaria la stessa cautela che dovremmo utilizzare davanti ai dati presentati dalle piattaforme, dalle associazioni dei proprietari o dalle amministrazioni intenzionate a introdurre nuove restrizioni.
Sul punto principale, tuttavia, l’associazione pone una questione difficilmente contestabile: per sapere se gli affitti brevi stiano provocando un’emergenza abitativa non basta contarli sull’intero territorio nazionale. Bisogna sapere in quali comuni e quartieri siano concentrati, quante siano intere abitazioni, per quanti giorni vengano realmente affittate e se prima fossero disponibili sul mercato residenziale.
Quando una casa vacanza può riattivare una piccola economia
Esiste una parte del settore che opera con una logica completamente diversa da quella del grande appartamento trasformato in casa vacanza nel centro di una città d’arte.
Ruralis, per esempio, ha costruito il proprio modello sulla gestione di case situate nei borghi, nelle aree rurali e nei territori meno conosciuti. Si occupa di rendere visibili gli immobili sui portali internazionali, gestire prenotazioni e ospiti e coordinare sul posto pulizie, manutenzioni e interventi tecnici.
In questi contesti l’affitto breve può diventare il meccanismo che permette a una casa sottoutilizzata di essere mantenuta, ristrutturata e collegata a una piccola rete economica locale. Gli ospiti non spendono soltanto per dormire, ma utilizzano ristoranti, negozi, trasporti, esperienze e servizi che in molti paesi faticano a trovare una domanda sufficiente durante tutto l’anno.
Realtà come Ruralis mostrano quindi come gli affitti brevi possano contribuire a distribuire una parte dei flussi turistici verso territori che hanno ancora capacità ricettiva, invece di concentrarli ulteriormente a Firenze, Venezia, Roma o nelle località costiere già congestionate.
Non sarebbe però corretto utilizzare un caso aziendale come prova definitiva del fatto che il turismo possa far rinascere da solo un borgo. Per dimostrarlo servirebbero dati indipendenti sul numero di case effettivamente recuperate, sull’occupazione generata, sulla spesa rimasta nel territorio e soprattutto sugli eventuali nuovi residenti.
Ruralis dimostra l’esistenza di un modello economico capace di riattivare immobili e coinvolgere fornitori locali. Non dimostra ancora che questo modello sia sufficiente a invertire lo spopolamento.
La distinzione rimane fondamentale: gli affitti brevi possono riattivare una parte dell’economia di un territorio, ma non possono sostituire residenti, servizi e una strategia di sviluppo permanente.
Perché riguarda anche chi parte e chi ritorna
La questione interessa direttamente anche chi vive all’estero, sta pensando di rientrare in Italia o vorrebbe trascorrervi periodi più lunghi.
La diffusione degli affitti brevi ha reso molto più semplice provare a vivere in un territorio prima di trasferirsi definitivamente. Ha creato una disponibilità di abitazioni arredate e temporanee che può essere preziosa per chi deve capire se una città o un paese siano davvero adatti al proprio progetto di vita.
Nello stesso tempo, quando quasi tutto ciò che è disponibile viene offerto per soggiorni di pochi giorni, chi cerca una soluzione di alcuni mesi si trova spesso davanti a prezzi turistici, calendari frammentati e proprietari poco interessati a contratti più lunghi.
Tra il turista del fine settimana e l’inquilino tradizionale esiste ormai una popolazione molto più ampia di persone in movimento: lavoratori da remoto, italiani che valutano un rientro, stranieri che stanno organizzando una relocation, studenti internazionali e persone che dividono la propria vita tra più paesi.
Una buona politica abitativa dovrebbe considerare anche questa domanda intermedia, senza fingere che esistano soltanto il turista e il residente permanente.
La nuova legge europea non costruirà case
Anche se l’Affordable Housing Act renderà più semplice limitare gli affitti brevi in alcune città, non risolverà da solo la crisi abitativa.
Vietare nuove locazioni turistiche non costruisce appartamenti, non accelera i permessi urbanistici, non riduce automaticamente i costi delle ristrutturazioni e non garantisce che un proprietario preferisca un contratto residenziale a lasciare la casa vuota.
Le piattaforme e gli operatori hanno ragione quando ricordano che il problema principale rimane l’insufficienza dell’offerta. Le città hanno ragione quando sostengono che, in quartieri già sotto pressione, la continua conversione di abitazioni in strutture ricettive peggiori ulteriormente la situazione.
La normativa europea potrà essere utile se ci costringerà a uscire da questa contrapposizione e a misurare ciò che accade realmente: quante intere abitazioni vengono affittate ai turisti, per quanti giorni, in quali quartieri, quanto sono aumentati i canoni rispetto ai redditi locali e quante di quelle case erano davvero disponibili per i residenti prima di entrare nel mercato turistico.
La domanda corretta non è se Airbnb faccia bene o male all’Italia, perché un’unica risposta non esiste.
Dovremmo chiederci dove stia sottraendo abitazioni a chi vuole viverci e dove, invece, stia riportando vita in case che nessuno utilizzava più.
Non tutta l’Italia ha un problema Airbnb. Prima di stabilire nuovi limiti, bisogna sapere di quale Italia - e di quale casa - stiamo parlando.