Lo Stato ha un patrimonio enorme. Ora deve riuscire a usarlo.
Il Demanio annuncia 5,1 miliardi di investimenti e 37 Piani Città per recuperare caserme, carceri, ospedali e complessi storici. I numeri sono importanti, ma molti risultati restano ancora sulla carta
Il Rapporto 2026 dell’Agenzia del Demanio mette sul tavolo 5,1 miliardi di euro di investimenti e 37 Piani Città. La vera sfida, tuttavia, non consiste nell’annunciare il recupero di caserme, carceri, ospedali e complessi monumentali, ma nel restituirli davvero alla vita urbana.
Per molti anni il patrimonio immobiliare pubblico italiano è stato raccontato prevalentemente come un enorme inventario: caserme dismesse, ex carceri, uffici sovradimensionati, arsenali, ospedali abbandonati, terreni, conventi, palazzi storici e aree militari spesso collocati in punti strategici delle città, ma separati dalla loro vita quotidiana da cancelli chiusi, vincoli amministrativi, competenze sovrapposte e progetti rimasti sulla carta. Il Rapporto 2026 dell’Agenzia del Demanio prova invece a ribaltare questa prospettiva, presentando l’immobile pubblico non più soltanto come qualcosa da amministrare, proteggere o eventualmente vendere, ma come una possibile infrastruttura urbana capace di produrre servizi, abitazioni, spazi verdi, cultura e sviluppo economico.
La dimensione del patrimonio è considerevole. L’Agenzia gestisce 45.415 immobili, ai quali viene attribuito un valore complessivo di 63,2 miliardi di euro: 44 milioni di metri quadrati di fabbricati — fra uffici, caserme, carceri, musei ed edifici storici — e circa 1,3 miliardi di metri quadrati di terreni, boschi, riserve naturali e altre aree. Non si tratta naturalmente di una riserva di denaro immediatamente disponibile, perché il valore contabile o estimativo di un bene pubblico non equivale al prezzo che potrebbe essere incassato vendendolo, né tutti questi immobili sono alienabili o economicamente sfruttabili; rappresenta però una rete fisica già presente sul territorio, spesso situata proprio dove costruire nuovi edifici sarebbe più costoso, complesso e ambientalmente discutibile.
Cinque miliardi attivati, ma il verbo conta
Tra il 2022 e il 2025 l’Agenzia dichiara di avere attivato 5,1 miliardi di euro di investimenti. Il termine “attivato” è importante, perché comprende interventi che si trovano in fasi differenti, dalla programmazione alla progettazione, dall’affidamento dei lavori al cantiere vero e proprio: secondo il Rapporto, circa un quinto dell’importo risulta già realizzato. Il numero degli interventi avviati è comunque cresciuto del 55% rispetto al 2022, raggiungendo quota 619 nel gennaio 2026, mentre 1,6 miliardi provengono da risorse messe a disposizione da altre amministrazioni, segnalando il progressivo consolidamento del Demanio anche come stazione appaltante per progetti pubblici complessi.
Un altro risultato riguarda la razionalizzazione degli spazi utilizzati dalla Pubblica Amministrazione. Il trasferimento degli uffici pubblici in immobili dello Stato recuperati e più efficienti dovrebbe consentire, a regime dal 2026, un risparmio cumulato di 144 milioni di euro sulle cosiddette locazioni passive, cioè gli affitti pagati dalle amministrazioni a proprietari privati; nel solo 2025 il risparmio è stato pari a 24 milioni. Nello stesso anno, le iniziative di valorizzazione promosse dal Demanio hanno attratto circa 120 milioni di euro di capitali privati, attraverso concessioni di lunga durata, partenariati pubblico-privati, usi temporanei e programmi internazionali come Reinventing Cities.
Il passaggio concettuale è rilevante: utilizzare meglio gli edifici pubblici può produrre valore anche senza venderli. Un immobile recuperato può ridurre la spesa per gli affitti, ospitare più amministrazioni, riaprire un’area urbana, generare servizi e coinvolgere investitori mantenendo la proprietà pubblica. È una strategia meno immediata della dismissione e molto più difficile da realizzare, perché richiede progettazione, coordinamento istituzionale e capacità gestionale, ma può evitare che lo Stato venda beni strategici per ottenere un beneficio finanziario una tantum, continuando poi a pagare affitti per decenni.
I Piani Città: dall’edificio isolato alla trasformazione urbana
Il principale strumento di questa nuova impostazione è rappresentato dai Piani Città degli immobili pubblici. Al 30 giugno 2026 ne risultavano sottoscritti 37, con l’obiettivo di arrivare a 65 entro il 2028. Coinvolgono 439 immobili e 5,1 milioni di metri quadrati di superficie lorda da rigenerare, ai quali si aggiungono circa 10 milioni di metri quadrati di aree verdi. Nel 26% degli immobili è previsto un mix di funzioni, comprendente anche nuove forme di residenzialità sociale, servizi pubblici, attività culturali e spazi destinati alla formazione, alla ricerca e alla vita collettiva.
L’elemento potenzialmente innovativo non è soltanto la dimensione degli investimenti, ma il tentativo di non decidere la destinazione di ciascun edificio in maniera isolata. Il bene viene considerato all’interno del quartiere e della città, mettendo intorno allo stesso tavolo Agenzia del Demanio, Comuni, Regioni, amministrazioni centrali, università ed enti di ricerca. In teoria, questo dovrebbe permettere di stabilire prima dell’avvio del progetto quali servizi mancano, quali funzioni siano realmente sostenibili e quale impatto la trasformazione possa avere su mobilità, ambiente, abitazione e sviluppo economico, riducendo il rischio di restaurare magnificamente un edificio senza avere poi un uso concreto e finanziariamente sostenibile da assegnargli.
Le previsioni presentate dal Rapporto sono ambiziose: i 37 Piani Città dovrebbero generare un impatto economico stimato in 18 miliardi di euro, più di 65.000 occupati nei cantieri e un effetto occupazionale complessivo superiore alle 97.500 unità. Sul piano sociale si prevedono oltre 6.700 posti letto per studenti, più di 1.800 nuove abitazioni di social housing, una crescita potenziale di 2,1 milioni di utenti per le attività culturali e circa 12 milioni di metri quadrati di aree scoperte riqualificate. Sono numeri rilevanti, ma devono essere letti per ciò che sono: proiezioni collegate alla piena realizzazione dei programmi, non risultati già acquisiti.
Anche i posti destinati allo student housing e all’abitazione sociale, pur rappresentando un cambiamento importante nell’utilizzo del patrimonio statale, non possono da soli risolvere la crisi abitativa delle principali città italiane. Possono però dimostrare che gli immobili pubblici non devono necessariamente diventare soltanto nuovi uffici, alberghi o sedi istituzionali, ma possono contribuire a una politica dell’abitare che oggi, soprattutto nei centri universitari e nelle città a maggiore pressione turistica, appare sempre più urgente.
Ex carceri, cinema, caserme e ospedali tornano nella città
I progetti illustrati mostrano la varietà del patrimonio interessato. A Bologna, l’ex Cinema Embassy è stato trasformato nella sede regionale dell’Agenzia del Demanio, dotata di circa 220 sensori e sistemi di gestione digitale, mentre le ex caserme STAVECO e STAMOTO sono al centro di interventi di scala urbana. A Perugia, l’ex carcere è destinato a diventare una Cittadella della Giustizia e una parte dell’ex carcere femminile ospita già la nuova Procura della Repubblica, in un edificio nel quale quasi la metà dell’energia viene prodotta da fonti rinnovabili. A Pavia, l’ex Arsenale dovrebbe diventare un polo amministrativo integrato.
A Roma, la strategia comprende progetti molto differenti tra loro: la futura sede del Ministero dell’Ambiente in viale Boston, concepita con struttura portante in legno e gestione digitale dell’intero ciclo di vita; la “Green City per la salute, la ricerca e la formazione” di Tor Vergata; il nuovo Policlinico Umberto I e la trasformazione dell’ex Ospedale Forlanini. Si tratta di interventi che, per dimensioni e localizzazione, non riguardano soltanto il destino di singoli edifici, ma possono modificare intere parti della città, creando nuovi flussi, servizi e collegamenti.
La rigenerazione interessa anche il patrimonio storico e culturale. Nel 2025 risultavano 168 interventi in fase di progettazione o esecuzione, con 2,3 miliardi di euro di risorse allocate e 1,1 milioni di metri quadrati coinvolti. Tra gli esempi figurano la Basilica di San Miniato al Monte a Firenze, la Basilica di Santa Maria degli Angeli e dei Martiri a Roma e il complesso monumentale di Piazza del Plebiscito a Napoli. Il Programma Archivi punta inoltre a trasformare gli Archivi di Stato da luoghi prevalentemente destinati alla conservazione documentale in poli culturali più aperti e accessibili.
Persino il patrimonio naturale viene inserito nella stessa logica: le Saline di Tarquinia, il parco minerario della Maiella, il sistema territoriale delle Città Erniche e la Greenway ricavata dall’ex Ferrovia Circumetnea a Catania mostrano come il Demanio non sia formato soltanto da palazzi e uffici, ma anche da paesaggi, infrastrutture dismesse ed ecosistemi che possono diventare strumenti di tutela ambientale e di riattivazione delle economie locali.
Il vero esame sarà l’esecuzione
Il Rapporto 2026 racconta quindi un cambiamento di direzione credibile e, sotto molti aspetti, necessario. In un Paese che continua a consumare suolo mentre migliaia di edifici esistenti rimangono inutilizzati o sottoutilizzati, recuperare ciò che è già costruito dovrebbe essere la scelta ordinaria, non l’eccezione. Riunire amministrazioni diverse intorno a un programma urbano condiviso, introdurre strumenti digitali come BIM e Digital Twin e misurare consumi energetici, emissioni e impatti sociali significa inoltre superare una gestione del patrimonio pubblico basata prevalentemente sull’emergenza e sulla manutenzione occasionale.
Rimane però il problema più tipicamente italiano: la distanza tra la qualità dei programmi e la capacità di portarli a compimento. Un piano firmato non è un progetto approvato, un progetto approvato non è un cantiere aperto e un edificio restaurato non è necessariamente un luogo capace di funzionare nel tempo. La rigenerazione richiede non soltanto risorse per i lavori, ma modelli di gestione, manutenzione, accessibilità e sostenibilità economica successiva all’inaugurazione. Richiede inoltre tempi leggibili, responsabilità chiaramente attribuite e informazioni pubbliche che consentano ai cittadini di capire quali opere siano finanziate, quali siano ferme e quali abbiano effettivamente prodotto i benefici annunciati.
La vera misura del successo dei Piani Città non sarà quindi il valore teorico del patrimonio né la somma delle ricadute previste, ma il numero di cancelli che verranno realmente riaperti, di edifici restituiti a un uso quotidiano e di quartieri nei quali una presenza pubblica fino a ieri chiusa e separata tornerà a diventare parte della città. Il Rapporto del Demanio indica una direzione promettente: trasformare il patrimonio dello Stato da inventario amministrativo in infrastruttura collettiva. Ora occorrerà dimostrare che l’Italia sa fare non soltanto i piani, ma anche le città.