L’emergenza casa e l’Italia dei paesi spopolati sono due facce della stessa crisi

A trenta minuti dalle città troppo care ci sono immobili vuoti, case accessibili e territori che potrebbero tornare a vivere. Ma...

Ma per trasformare questa possibilità in una soluzione servono trasporti, servizi e una diversa distribuzione del lavoro e del reddito.

L’emergenza abitativa italiana non riguarda più soltanto le persone in condizioni di povertà, gli studenti costretti a condividere stanze a prezzi sempre più elevati o le famiglie che attendono da anni l’assegnazione di un alloggio pubblico. Sta raggiungendo quella fascia molto più ampia e meno visibile della popolazione che dispone di un reddito, lavora regolarmente e, almeno secondo le categorie tradizionali, dovrebbe appartenere al ceto medio, ma non riesce più a trovare una casa adeguata senza destinare all’affitto una quota sproporzionata delle proprie entrate.

Secondo il rapporto Ifel-Fondazione Anci ripreso dal Sole 24 Ore (da cui è colta l’immagine sotto riprodotta), oltre un milione e mezzo di famiglie si trova oggi in una situazione di difficoltà abitativa, mentre tra il 2018 e il 2024 i canoni di locazione sono cresciuti mediamente di oltre il 22%. In alcuni capoluoghi l’aumento è stato molto più elevato: Firenze ha superato il 44%, Milano e Aosta il 41%, mentre incrementi superiori al 30% si registrano anche in città che normalmente non vengono associate alla pressione immobiliare delle grandi metropoli.

È un problema reale, grave e destinato a peggiorare se verrà affrontato esclusivamente cercando di aggiungere qualche migliaio di alloggi all’interno delle città dove la domanda è già massima, il suolo edificabile è scarso, i costi di costruzione sono aumentati e ogni intervento richiede tempi lunghi. Ma è anche una crisi che continuiamo a osservare attraverso una lente troppo stretta, limitandoci ai confini amministrativi dei capoluoghi e ignorando ciò che accade appena fuori.

Perché mentre nelle città italiane si discute di affitti inaccessibili, di giovani che non riescono a uscire dalla casa dei genitori e di famiglie costrette ad abitare in spazi sempre più piccoli, a venti, trenta o quaranta minuti di automobile esiste spesso una realtà opposta: interi paesi stanno perdendo abitanti, migliaia di case rimangono vuote, gli immobili si vendono con difficoltà e abitazioni molto più grandi, spesso dotate di spazi esterni, possono costare quanto un piccolo appartamento in periferia o comportare una rata di mutuo inferiore al canone di locazione pagato in città.

Non stiamo parlando necessariamente dei borghi remoti, raggiungibili attraverso strade complicate e lontani ore dai principali centri di lavoro. La parte più interessante del fenomeno riguarda quella fascia di territorio che circonda molte città italiane: comuni collegati da strade ordinarie, piccoli centri situati lungo una linea ferroviaria secondaria, paesi che distano trenta chilometri da un capoluogo, località dalle quali migliaia di persone potrebbero raggiungere quotidianamente il luogo di lavoro con tempi paragonabili a quelli già impiegati da chi attraversa una grande area urbana congestionata.

In molte città, del resto, abitare a dieci chilometri dall’ufficio non significa necessariamente raggiungerlo più velocemente che partendo da un comune distante trenta chilometri. Un lavoratore che vive nella periferia di Roma, Milano, Firenze, Bologna o Napoli può impiegare un’ora per attraversare la città, cambiare due mezzi pubblici o rimanere bloccato nel traffico. La distanza in chilometri racconta solo una parte della storia; contano la qualità delle connessioni, la prevedibilità dei tempi di percorrenza e la possibilità di organizzare la propria vita senza dipendere interamente dall’automobile.

È qui che l’emergenza casa incontra un’altra grande emergenza nazionale, quella dello spopolamento. Per decenni abbiamo trattato le due questioni come se fossero indipendenti: da una parte le città troppo care, sovraccariche e incapaci di offrire abitazioni accessibili; dall’altra i paesi che perdono popolazione, negozi, scuole, sportelli bancari, uffici postali, ambulatori e trasporto pubblico. In realtà, le due crisi sono prodotte almeno in parte dallo stesso squilibrio: la concentrazione del lavoro, del reddito, degli investimenti e dei servizi in un numero sempre più ristretto di poli territoriali.

Quando il lavoro si concentra, le persone lo seguono. Quando le persone si concentrano, la domanda di case aumenta e i prezzi crescono. Nei territori lasciati indietro accade l’opposto: diminuisce la popolazione, si riducono i consumi, le attività commerciali non riescono più a sostenersi e i servizi vengono progressivamente ridimensionati. A quel punto anche chi vorrebbe rimanere è spesso costretto ad andarsene, alimentando un circolo vizioso che trasforma lo spopolamento in una profezia che si autoavvera.

Ma un circolo vizioso può, almeno teoricamente, essere invertito. Se un numero sufficiente di persone tornasse a vivere stabilmente in questi territori, crescerebbe la domanda di negozi, manutenzione, servizi alla persona, ristorazione, scuola, sanità, mobilità e attività culturali. Le case vuote tornerebbero a essere curate, gli artigiani avrebbero nuovi clienti, i comuni disporrebbero di una base fiscale più ampia e diventerebbe più difficile giustificare la chiusura di ogni presidio pubblico sostenendo che non esistono più utenti.

Non basta però vendere case a prezzi bassi o pubblicare l’ennesima classifica dei borghi nei quali trasferirsi. Una casa economica non è automaticamente una casa conveniente e una distanza di trenta minuti sulla mappa può trasformarsi in un ostacolo insormontabile quando manca un trasporto pubblico affidabile, la strada è difficile, il medico più vicino si trova altrove e ogni componente della famiglia ha bisogno di un’automobile.

Per questo sarebbe sbagliato presentare la redistribuzione abitativa come una semplice scelta individuale: “le città costano troppo, andate a vivere fuori”. Per un infermiere che lavora su turni, una famiglia con figli, una persona anziana, un lavoratore della ristorazione o chi non possiede un’automobile, trasferirsi in un comune mal collegato può produrre nuovi costi economici e personali superiori al risparmio ottenuto sull’abitazione.

Il confronto deve essere onesto e comprendere tutto: il prezzo di acquisto o il canone di locazione, la rata del mutuo, i costi di ristrutturazione, il riscaldamento di immobili spesso più grandi e meno efficienti, il carburante, l’automobile, i pedaggi, il tempo perso negli spostamenti e l’accessibilità dei servizi essenziali. Soltanto dopo questo calcolo complessivo è possibile stabilire se vivere fuori città rappresenti una reale opportunità o soltanto un trasferimento del problema.

Eppure, proprio perché la soluzione non è automatica, la politica potrebbe renderla possibile. Anziché limitarsi a incentivare genericamente l’acquisto di immobili nei piccoli comuni, bisognerebbe individuare i territori che possiedono già alcune condizioni minime: distanza ragionevole da un polo occupazionale, patrimonio abitativo disponibile, connessione digitale, servizi scolastici e sanitari raggiungibili, possibilità di potenziare il trasporto pubblico senza costi irrealistici.

Non tutte le aree interne hanno le stesse prospettive e non ogni borgo può essere salvato nello stesso modo. Alcuni centri sono troppo lontani dai flussi economici, altri hanno un patrimonio immobiliare che richiederebbe investimenti superiori al suo valore, altri ancora non dispongono di una popolazione sufficiente a sostenere servizi autonomi. Ma tra la metropoli congestionata e il paese completamente isolato esiste un’Italia intermedia, estesa e spesso ignorata, nella quale una politica abitativa territoriale potrebbe produrre risultati concreti.

Servirebbe innanzitutto una mappatura seria degli immobili effettivamente vuoti, distinguendo quelli immediatamente abitabili da quelli che richiedono interventi, quelli bloccati da eredità o comproprietà da quelli realmente disponibili sul mercato. I numeri sulle abitazioni inutilizzate vengono frequentemente citati, ma raramente tradotti in un inventario operativo che permetta a famiglie, investitori, cooperative o amministrazioni di capire cosa possa essere recuperato e a quali condizioni.

Accanto alla mappatura sarebbero necessarie garanzie per l’accesso al credito, formule di affitto con riscatto, fondi per la riqualificazione energetica e strumenti che incentivino la residenza effettiva, non il semplice acquisto di una seconda casa. La politica delle case a un euro ha prodotto in alcuni casi attenzione mediatica e interventi interessanti, ma non può sostituire una strategia ordinaria capace di mettere sul mercato immobili a prezzi sostenibili e di accompagnare realmente chi decide di trasferirsi.

Il secondo elemento è il trasporto. Una casa a trenta minuti dalla città può diventare una soluzione soltanto quando quei trenta minuti sono ragionevolmente certi. Una linea ferroviaria con pochi collegamenti, un autobus che non circola la sera o una strada sistematicamente congestionata non costituiscono una vera connessione. Gli investimenti nella mobilità dei territori non sono quindi soltanto una voce infrastrutturale: possono diventare una politica abitativa, perché ampliano il numero dei luoghi nei quali una persona può vivere continuando ad accedere al lavoro.

Il terzo elemento è una diversa organizzazione del lavoro. Il lavoro ibrido può ridurre la necessità degli spostamenti quotidiani, ma non può essere l’unica risposta, anche perché riguarda soprattutto alcune professioni e rischia di creare una soluzione riservata alle categorie già più tutelate. La redistribuzione della popolazione diventa stabile quando almeno una parte del lavoro e del reddito viene portata nei territori: uffici pubblici decentrati, spazi di coworking, servizi professionali, attività produttive compatibili, formazione, assistenza sanitaria e imprese che possano operare fuori dai tradizionali poli urbani.

Altrimenti i nuovi residenti rischiano di limitarsi a dormire nei paesi, continuando a lavorare, consumare e costruire relazioni esclusivamente in città. Sarebbe comunque un primo passo, ma non basterebbe a ricreare un’economia locale.

Il punto, dunque, non è suggerire che tutti debbano lasciare le città. Le città rimarranno indispensabili e continueranno a concentrare opportunità, cultura, università e servizi specialistici. Il punto è smettere di considerare inevitabile che ogni nuova occasione di lavoro, ogni investimento e ogni servizio debbano essere collocati negli stessi luoghi, aggravando la pressione immobiliare e svuotando il resto del Paese.

La crisi abitativa italiana non deriva soltanto dalla scarsità di case. In molti territori le case esistono, ma si trovano dove il lavoro e i servizi sono stati progressivamente ritirati. Altrove il lavoro esiste, ma le abitazioni accessibili sono diventate insufficienti. Continuare a intervenire separatamente sui due problemi significa spendere risorse per contenerne gli effetti senza correggerne la causa.

Non è realistico pensare che le aree interne possano assorbire da sole l’emergenza abitativa delle città, né che il ritorno di qualche famiglia faccia riaprire automaticamente scuole e ospedali. Ma è altrettanto irrazionale costruire sempre più case nei territori già congestionati mentre lasciamo deteriorare un patrimonio enorme a pochi chilometri di distanza.

La vera domanda non è perché le persone non vadano semplicemente a vivere dove le case costano meno. La domanda è quali condizioni pubbliche ed economiche siano necessarie per rendere quella scelta praticabile, sicura e duratura.

Forse una parte della soluzione all’emergenza casa non si trova nel centro delle città, né nelle periferie che continuano ad allargarsi, ma trenta minuti più in là, in luoghi che non chiedono di essere reinventati come destinazioni turistiche o trasformati in cartoline, ma semplicemente di tornare a essere abitati.