Le case ereditate non sono tutte uguali

Ogni anno in Italia passano di mano centinaia di migliaia di abitazioni per successione.

Il dato raccontato dal Cresme non è soltanto una statistica immobiliare: è una fotografia molto precisa di un Paese che ha accumulato case, le ha lasciate vuote per decenni, e oggi scopre che quello stesso patrimonio può essere una rendita, un problema, una leva di rigenerazione o una maledizione familiare, a seconda di dove si trovi.

Secondo i dati riportati dal Cresme, nel 2024 sono finite in successione oltre 378mila abitazioni residenziali, per un valore catastale superiore ai 40 miliardi di euro, mentre la media degli ultimi anni si avvicina alle 396mila case ereditate ogni dodici mesi. È una quantità enorme, quasi un mercato parallelo che non nasce da nuove costruzioni, ma dal passaggio generazionale di un patrimonio immobiliare stratificato, spesso acquistato, costruito o conservato in un’Italia molto diversa da quella di oggi. Nel frattempo, il settore delle costruzioni tiene meglio del previsto, sostenuto soprattutto dalle opere pubbliche, dai cantieri infrastrutturali e dalla lunga coda degli investimenti attivati negli anni scorsi. Ma il punto interessante è che il futuro del mattone italiano non si giocherà soltanto su quanto si costruirà di nuovo, bensì su cosa si riuscirà a fare con quello che esiste già.

Perché queste case ereditate, per decenni, sono state spesso considerate poco più che stanze chiuse, seconde case mai davvero usate, appartamenti di famiglia lasciati lì “perché non si sa mai”, immobili da non vendere per ragioni affettive, fiscali o semplicemente per inerzia. In certi centri storici erano abitazioni vuote sopra negozi chiusi, appartamenti senza ascensore, case troppo grandi per gli anziani e troppo scomode per i giovani, immobili che nessuno voleva ristrutturare perché il costo sembrava superiore al beneficio. Poi il mercato è cambiato. Il turismo è cambiato. Il lavoro è cambiato. La demografia è cambiata. E alcune di quelle case, improvvisamente, sono diventate oro.

Non tutte, però. Ed è qui che il dibattito italiano diventa spesso superficiale, perché tende a parlare di “case vuote”, “Airbnb”, “centri storici”, “spopolamento” e “rendita immobiliare” come se fossero un unico fenomeno. Non lo sono. Una casa ereditata nel centro di Roma, Firenze, Milano, Bologna, Venezia, Napoli o in una città universitaria con forte domanda abitativa è una cosa. Una casa ereditata in un borgo interno, lontano dai servizi, senza mercato, con tetto da rifare, impianti da adeguare, classe energetica imbarazzante e tre eredi che vivono in tre città diverse è tutt’altra cosa. Nel primo caso il problema pubblico può essere l’eccesso di domanda, la pressione turistica, la trasformazione degli appartamenti in locazioni brevi o usi non residenziali. Nel secondo caso il problema è quasi opposto: non c’è abbastanza domanda nemmeno per giustificare la manutenzione ordinaria.

È il grande paradosso italiano. Dove il patrimonio immobiliare ha finalmente un valore economico, il suo riutilizzo viene spesso guardato con sospetto. Dove invece avrebbe bisogno disperato di essere riutilizzato, il mercato non basta. Così, nelle città forti, la casa ereditata diventa oggetto di caccia alle streghe: se viene affittata a turisti, è colpa di Airbnb; se diventa studio professionale, è sottratta alla residenza; se viene frazionata, è speculazione; se viene venduta a investitori, è gentrificazione. In molti casi le critiche hanno un fondamento, perché la concentrazione eccessiva di locazioni brevi può davvero alterare l’equilibrio di un quartiere, ridurre l’offerta residenziale ordinaria e trasformare intere strade in scenografie per visitatori. Ma non si può ignorare l’altra metà della storia: senza una prospettiva economica, molti di quegli immobili sarebbero rimasti chiusi, degradati, inefficienti e fuori mercato.

La casa vuota non è automaticamente una riserva abitativa. È una riserva abitativa solo se qualcuno può permettersi di rimetterla in condizioni d’uso, se le norme urbanistiche lo consentono, se gli impianti sono adeguabili, se i costi di ristrutturazione sono sostenibili, se il condominio non è un incubo, se la proprietà è chiara, se gli eredi si mettono d’accordo, se il territorio offre servizi e se esiste una domanda reale. Altrimenti resta un bene illiquido, cioè una ricchezza teorica che nella pratica produce tasse, spese, responsabilità e telefonate infinite tra parenti.

Da questo punto di vista, il dato sulle successioni è molto più importante di quanto sembri. Non dice soltanto che in Italia si ereditano molte case. Dice che nei prossimi anni una parte enorme del patrimonio immobiliare nazionale sarà rimessa in discussione. Le famiglie dovranno decidere se vendere, affittare, ristrutturare, trasformare, tenere, dividere o abbandonare. Le imprese delle costruzioni dovranno capire che la domanda più interessante non sarà sempre quella della nuova villetta o del nuovo condominio, ma quella del recupero complicato, puntuale, artigianale, energetico e funzionale di immobili esistenti. I Comuni dovranno smettere di ragionare soltanto in termini di divieti generici e iniziare a distinguere tra territori saturi e territori desertificati. E il legislatore dovrà accettare una cosa banale ma spesso rimossa: la stessa regola non può funzionare allo stesso modo a Firenze e in un paese dell’Appennino, a Milano e in un centro storico dove la sera restano accese tre finestre.

Il tema delle locazioni brevi è l’esempio più evidente. In alcune città, una regolazione è necessaria, perché il mercato lasciato completamente libero tende a spingere verso l’uso più redditizio nel breve periodo, anche quando questo produce costi collettivi sul lungo periodo. Ma trasformare Airbnb nel capro espiatorio universale è intellettualmente pigro. In molti piccoli centri, l’affitto breve non è la causa dello spopolamento: è, semmai, una delle poche ragioni per cui qualcuno sistema una casa, rifà un bagno, riapre una persiana, paga un artigiano, compra mobili, assume una persona per le pulizie e rimette un immobile dentro un circuito economico. Vietare o rendere eccessivamente difficile quell’uso in territori dove non esiste una domanda residenziale stabile significa spesso scegliere il vuoto in nome di un’idea astratta di residenza che non tornerà per decreto.

Allo stesso tempo, non bisogna cadere nell’illusione opposta, cioè pensare che ogni casa ereditata possa diventare una rendita turistica. Molti immobili nei paesi interni non sono “occasioni nascoste”, ma problemi reali: case grandi, fredde, energivore, senza parcheggio, senza servizi vicini, magari con accessi difficili, scale ripide, vincoli, tetti da rifare e valori di mercato così bassi da non giustificare un intervento serio. In questi casi il racconto romantico del borgo da salvare rischia di essere quasi crudele, perché scarica sui privati una missione pubblica senza dare strumenti adeguati. Non basta dire agli eredi: recuperate, affittate, riabitate, investite. Bisogna creare le condizioni perché abbia senso farlo.

La vera politica industriale del patrimonio ereditato dovrebbe partire da una distinzione semplice. Nelle città ad alta pressione abitativa servono regole che impediscano la monocultura turistica, favoriscano l’affitto lungo, rendano più conveniente la locazione residenziale e scoraggino gli usi puramente estrattivi. Nei centri fragili, invece, servono incentivi alla riattivazione, norme più elastiche sugli usi, fiscalità leggera per chi recupera davvero, strumenti per aggregare immobili frammentati tra più proprietari, procedure rapide per cambi di destinazione compatibili e modelli misti che combinino abitazione, ospitalità, lavoro da remoto, servizi di prossimità, botteghe, cultura, formazione e micro-impresa.

Il patrimonio ereditato non tornerà automaticamente ad abitarsi perché lo desideriamo. L’Italia ha un problema demografico profondo, e il Cresme lo dice chiaramente: l’invecchiamento e il passaggio generazionale continueranno ad alimentare il mercato immobiliare delle successioni. Ma un Paese che eredita quasi 400mila case l’anno deve decidere se trattarle come reliquie, come bancomat, come colpe urbanistiche o come infrastruttura diffusa. La risposta giusta non sarà uguale ovunque. In certi luoghi bisognerà proteggere la residenza. In altri bisognerà proteggere il diritto di usare economicamente un immobile che altrimenti nessuno abiterebbe. In altri ancora bisognerà accettare che non tutte le case si salveranno, e che forse il vero tema non è conservare ogni muro, ma concentrare risorse dove il recupero può produrre vita reale.

Il mercato delle costruzioni che tiene, pur tra guerre, costi energetici, fine degli incentivi straordinari e incertezza economica, mostra che una domanda esiste. Ma la domanda più interessante sarà sempre meno quella della quantità e sempre più quella della trasformazione. Ristrutturare, adattare, efficientare, rendere accessibile, mettere a norma, arredare per nuovi usi, integrare tecnologia, creare micro-ospitalità, residenze temporanee, spazi professionali, case per studenti, senior living leggero, affitti medi, formule ibride. È qui che il patrimonio ereditato può diventare una filiera, non soltanto una statistica notarile.

La casa lasciata vuota dalla nonna, dallo zio o dai genitori non è più soltanto un ricordo familiare. È un pezzo di città, un costo privato, una potenziale rendita, un problema urbanistico, un’occasione per le imprese, una questione fiscale e, in molti territori, una delle ultime possibilità di impedire che i centri storici diventino fondali senza abitanti. Ma per trasformarla in qualcosa di utile serve smettere di parlare per slogan. Non tutte le case vuote sono scandalo. Non tutte le locazioni brevi sono speculazione. Non tutti i borghi sono destinazioni turistiche. Non tutti gli eredi sono rentier. E non tutti gli immobili meritano lo stesso destino.

La vera domanda, allora, non è quante case ereditiamo ogni anno. La vera domanda è quante di queste case saremo capaci di rimettere in circolo senza distruggere l’equilibrio dei luoghi forti e senza abbandonare definitivamente quelli fragili. Perché il patrimonio immobiliare italiano non è povero. È spesso bloccato. E la differenza tra una ricchezza bloccata e una ricchezza produttiva non la fa soltanto il mercato: la fanno le regole, i costi, la visione e il coraggio di distinguere caso per caso, città per città, paese per paese.