Può sembrare una provocazione, soprattutto in un momento in cui l’emergenza abitativa domina il dibattito pubblico e chi possiede un immobile viene sempre più spesso chiamato a rispondere anche dei problemi di chi non riesce a trovarne uno. Eppure credo sia necessario ripartire proprio da qui, da un principio elementare che non dovrebbe avere colore politico: essere proprietari significa poter scegliere come utilizzare un bene legittimamente acquisito, assumendosi le responsabilità previste dalla legge, senza dover chiedere una sorta di autorizzazione morale a chi vorrebbe farne un uso diverso.
Agli Stati Generali degli Affitti Brevi organizzati da AIGAB a Milano, Matteo Salvini è tornato sulla necessità di difendere la proprietà privata, e francamente non vedo perché si debba essere salviniani per riconoscere il valore del principio. In Italia la casa è spesso il risultato del lavoro e del risparmio di una vita, talvolta di più generazioni, e trovo insopportabile l’idea che diventi improvvisamente un bene moralmente sospetto quando il proprietario decide di abitarci, affittarla per periodi lunghi o brevi, usarla qualche settimana all’anno oppure lasciarla vuota. Questo non vuol dire che si possa fare qualsiasi cosa: l’articolo 42 della Costituzione garantisce la proprietà privata ma ne riconosce anche la funzione sociale, e le regole su sicurezza, urbanistica, condominio e fiscalità hanno piena legittimità. Significa, però, che lo Stato non può costruire una politica abitativa partendo dal presupposto che il cittadino debba mettere gratuitamente il proprio patrimonio al servizio di un obiettivo pubblico.
Non nego affatto la crisi abitativa, che colpisce studenti, giovani famiglie e lavoratori in tante città italiane; contesto la pigrizia di un dibattito che, a ogni emergenza, finisce per cercare un colpevole e individuare nei proprietari la categoria da disciplinare. I numeri, oltretutto, sono più complessi degli slogan: secondo l’ISTAT, nel 2023 il patrimonio abitativo italiano superava i 35,6 milioni di unità e circa 9,5 milioni risultavano non occupate da residenti, categoria che comprende anche le abitazioni utilizzate da persone non residenti. Non significa affatto che esistano 9,5 milioni di case vuote, abitabili e immediatamente affittabili, perché molte sono seconde case, altre richiedono investimenti, altre si trovano dove la domanda è debole o mancano servizi. Chi conosce i borghi italiani sa che si possono incontrare decine di portoni chiusi senza trovare cinque immobili realmente disponibili sul mercato; nelle grandi città, dove domanda e offerta sono sottoposte a ben altre pressioni, il problema della scarsa disponibilità diventa ancora più evidente.
Qui arriviamo al punto che mi interessa davvero: se vogliamo che una casa venga utilizzata in modo diverso, dobbiamo fare in modo che quel diverso utilizzo convenga, anche quando oggi non conviene. Il proprietario non fa i conti soltanto con la rendita attesa, ma anche con i costi di ristrutturazione, le tasse, la flessibilità che perde, il rischio di morosità, i tempi necessari per far rispettare un contratto e la possibilità di tornare effettivamente in possesso del proprio immobile. Possiamo trovare sgradevole che una persona preferisca non affittare, ma se per lei l’alternativa è economicamente poco interessante o troppo rischiosa, una predica sulla solidarietà non cambierà il risultato. Il mercato si muove quando cambiano i rapporti tra rendimento, rischio e alternative; il resto, molto spesso, sono chiacchiere mascherate da politica sociale.
È su quel rapporto che lo Stato dovrebbe intervenire, con una fiscalità capace di premiare i contratti residenziali stabili dove c’è una domanda reale, garanzie assicurative o pubbliche contro la morosità costruite con costi sostenibili, procedure prevedibili per far rispettare gli accordi, incentivi mirati a rimettere in condizioni d’uso il patrimonio inutilizzato e intese trasparenti con i proprietari per offrire canoni accessibili. Se chiediamo un vantaggio sociale preciso, possiamo anche decidere collettivamente di finanziarlo, anziché pretendere che qualcuno rinunci da solo a parte del valore del proprio bene. E nei borghi, dove spesso lavoro, mobilità e servizi sono il vero ostacolo, occorre rendere desiderabile tornare a vivere prima ancora che conveniente restaurare: una facciata rimessa a nuovo non basta se dietro la porta non c’è una comunità in cui restare. Gli incentivi, naturalmente, vanno misurati e revocati quando non producono offerta aggiuntiva: non sto proponendo l’ennesimo sussidio senza verifica.
Lo Stato può regolamentare, e dove esista una pressione abitativa dimostrabile può anche adottare limiti mirati e proporzionati; non ho alcun interesse a difendere ogni abuso in nome della proprietà. Ma dovrebbe smettere di confondere la possibilità di imporre un vincolo con la capacità di risolvere un problema, perché vietare un utilizzo non garantisce automaticamente che l’immobile venga destinato a quello preferito dall’amministrazione. Il diritto all’abitazione resta un obiettivo pubblico essenziale, non una cambiale in bianco firmata dai proprietari, e difendere chi cerca casa non richiede di mettere alla gogna chi una casa ce l’ha. La proprietà privata non è il bancomat del welfare: se vogliamo più immobili sul mercato, rendiamo ragionevole e conveniente metterceli.