I dati raccontano un interesse reale degli stranieri per l’Italia minore, ma non dimostrano affatto il passaggio automatico da turista a proprietario. E anche quando l’acquisto avviene, una casa vissuta per poche settimane l’anno non equivale a un nuovo abitante.
C’è una scena che il giornalismo immobiliare italiano ama particolarmente: uno straniero arriva in vacanza, scopre un borgo, se ne innamora davanti a un bicchiere di vino e, prima ancora di rifare la valigia, compra una casa. È la versione catastale del souvenir, solo che al posto della calamita sul frigorifero ci sono un rogito, qualche decina di migliaia di euro e, quasi sempre, una ristrutturazione molto meno romantica del tramonto che aveva fatto scattare l’idea.
Il racconto funziona perché contiene qualcosa di vero. L’Italia genera desiderio, una visita può cambiare la percezione di un luogo e la conoscenza diretta del territorio può certamente avviare un percorso di acquisto. Ma tra aprire un annuncio durante una vacanza e diventare proprietari, e soprattutto tra diventare proprietari e diventare abitanti, esiste una catena di conversione che quasi tutti gli articoli saltano con sorprendente disinvoltura.
È precisamente ciò che accade nell’articolo di Milano Finanza intitolato “Da turisti a proprietari di casa. I borghi italiani conquistano gli acquirenti stranieri”. Il titolo annuncia una trasformazione compiuta; i dati mostrano soltanto che il 7,4% delle richieste ricevute da Gate-away.com nel primo semestre del 2026 è stato inviato da utenti che in quel momento si trovavano in Italia. Non sappiamo se fossero turisti, stranieri già residenti, persone impegnate in un soggiorno professionale o aspiranti acquirenti arrivati appositamente per vedere immobili. Soprattutto, non sappiamo quanti di quei contatti siano diventati visite, offerte, preliminari o rogiti.
La stessa Gate-away spiega con chiarezza il proprio funzionamento: l’utente invia dall’annuncio una richiesta di maggiori informazioni, il messaggio arriva direttamente all’inserzionista e la trattativa prosegue al di fuori della piattaforma. Gate-away non svolge l’intermediazione e dichiara di non poter conoscere o governare gli esiti delle trattative. Quelli analizzati sono dunque lead commerciali, più significativi di una semplice visualizzazione ma ancora molto lontani da transazioni concluse. Il passaggio “da turisti a proprietari” non è un risultato della ricerca: è la storia costruita intorno al dato.
Anche la classifica delle località richiede prudenza. Ostuni, Tortora e Caltagirone ricevono più richieste di Roma sul portale, ma senza conoscere il numero e la qualità degli annunci disponibili, la loro fascia di prezzo, la visibilità acquistata dagli inserzionisti, gli utenti unici e il rapporto tra contatti e immobili pubblicati, non possiamo trasformare una graduatoria interna a una piattaforma nella mappa nazionale delle compravendite straniere. Gate-away misura molto bene l’interesse che riesce a intercettare; non misura il mercato notarile italiano e ancora meno l’impatto demografico prodotto da quelle richieste.
Il problema non è l’interesse. È ciò che accade dopo
I dati di Gate-away restano interessanti, ma raccontano una storia più concreta e meno cinematografica. Quasi il 70% delle richieste riguarda immobili sotto i 250.000 euro, oltre il 60% si orienta verso abitazioni già ristrutturate o immediatamente utilizzabili e il 54,84% riguarda proprietà situate entro dieci chilometri dalla costa. La domanda straniera non coincide dunque con il solo lusso, ma non coincide neppure con una corsa indiscriminata verso qualsiasi borgo remoto: cerca accessibilità economica, una casa che non diventi un cantiere ingestibile e una posizione collegata a località, servizi o attrattori già riconoscibili.
È un punto che emerge con ancora maggiore nettezza da Italy, At Least… Temporarily, la ricerca NOMAG condotta tra giugno e luglio 2026 su 1.056 risposte complete e parziali di digital nomad e professionisti internazionali non italiani. Il 66,8% dichiara che trascorrerebbe idealmente in Italia da uno a tre mesi; il 48% preferirebbe utilizzare una base e spostarsi occasionalmente; il 71,6% sceglierebbe un’intera abitazione privata o un serviced apartment. Non stanno cercando un letto per un fine settimana, ma non stanno neppure promettendo un trasferimento definitivo. Descrivono una forma di residenza temporanea, più lenta del turismo e più reversibile dell’emigrazione.
La stessa ricerca ridimensiona un’altra formula molto amata nei convegni: l’idea che basti mettere una connessione veloce in un paese spopolato per attirare una nuova popolazione di nomadi digitali. Il 49,4% prenderebbe seriamente in considerazione una città media, mentre solo il 19,6% indica un piccolo centro e il 10,2% un’area rurale o montana. Trasporti e accessibilità influenzano la scelta per il 65,8% degli intervistati, sanità e servizi quotidiani per il 59,8%, internet e spazi di lavoro per il 45,5%. Per convincerli a restare più a lungo o a tornare, il fattore più citato è l’affidabilità dei servizi durante tutto l’anno.
In altre parole, il limite italiano non è la capacità di farsi desiderare. È la capacità di trasformare il desiderio in una vita praticabile quando finiscono agosto, le sagre e gli articoli sui tramonti.
Lo spillover esiste. Il beneficio è un’altra cosa
C’è però un segnale contenuto nei dati di Gate-away che ITS Italy osserva sul campo da anni e che merita di essere preso sul serio: l’interesse per una destinazione conosciuta tende ad allargarsi ai comuni limitrofi. Chi parte da Ostuni esplora il Brindisino, chi guarda Tropea scopre Parghelia, chi arriva pensando a Maratea può trovare casa a Tortora. Il nome famoso funziona come porta d’ingresso; una volta sul territorio, prezzi, disponibilità immobiliare, tranquillità e distanze reali ridisegnano la ricerca. In questo senso la visibilità non rimane necessariamente confinata al comune che l’ha prodotta e può creare domanda immobiliare in un’area più larga.
Chiamare automaticamente tutto questo “beneficio”, tuttavia, significa anticipare ancora una volta la conclusione. Una compravendita produce un vantaggio certo per chi vende e ricavi per gli intermediari e i professionisti coinvolti. Può poi finanziare una ristrutturazione, affidare lavoro ad artigiani locali, migliorare l’aspetto di un edificio e sottrarlo al deterioramento; una seconda casa paga inoltre imposte e costi di gestione. Sono conseguenze concrete e certamente preferibili, in molti casi, a un immobile chiuso che continua a degradarsi.
Il beneficio per chi abita stabilmente in quei luoghi è però molto meno automatico. Se l’acquirente utilizza la casa soltanto nelle stesse otto settimane in cui il territorio è già pieno, la nuova domanda può concentrarsi proprio nel periodo in cui serve meno e scomparire quando negozi, ristoranti e servizi avrebbero bisogno di continuità. Se l’immobile viene trasferito agli affitti brevi, può ridurre ulteriormente l’offerta di locazioni annuali; se molti redditi esterni competono per uno stock limitato, prezzi di vendita e canoni possono salire senza che aumentino i redditi locali. Il paese apparirà più curato, alcune facciate saranno state recuperate e il patrimonio privato avrà cambiato proprietario, mentre per una famiglia residente potrà essere diventato più difficile trovare casa.
La concentrazione della domanda in pochi luoghi o lungo poche aree di spillover può quindi produrre anche un paradosso: più successo immobiliare e meno abitabilità per la comunità esistente. Non è un argomento contro gli acquirenti stranieri e nemmeno contro le seconde case; è un invito a misurare chi incassa, chi lavora, chi utilizza l’immobile, per quanti giorni, in quali mesi e con quali effetti sull’offerta abitativa. Una transazione è un evento. Il beneficio territoriale è una relazione che deve durare.
Una casa occupata due mesi non è inutile. Ma non è ripopolamento
Qui la discussione diventa più scomoda. Se una famiglia straniera acquista un immobile, lo ristruttura, paga professionisti e imprese locali e torna ogni estate, il territorio ha ottenuto un risultato reale. Una casa prima chiusa può essere stata salvata dal degrado, il patrimonio edilizio è stato recuperato, sono entrati capitali e si è creata una presenza ricorrente. Liquidare tutto questo come irrilevante sarebbe ideologico quanto presentarlo come rinascita demografica.
Ma una seconda casa utilizzata per sei, otto o dieci settimane l’anno non tiene aperta una scuola, non garantisce clienti invernali a un negozio, non rende sostenibile una linea di autobus e non risolve la mancanza di medici, lavoratori e famiglie. Può aumentare il valore d’uso di un edificio senza aumentare di una sola unità la popolazione residente. Può generare un ottimo agosto e lasciare invariato febbraio.
È uno dei risultati centrali di Debunking Italy’s €1 House Effect, la ricerca ITS Italy pubblicata nella serie NOMAG Research Books, che analizza separatamente Salemi, Sambuca di Sicilia, Mussomeli, Ollolai e Fabbriche di Vergemoli. La ricerca distingue attenzione mediatica, richieste, visite, offerte, trasferimenti di proprietà, ristrutturazioni, utilizzo, ricettività turistica, presenza ricorrente, residenza registrata e stabilizzazione demografica. Sono tutti effetti possibili, ma non sono lo stesso effetto e non possono essere sommati sotto una parola generica come “rinascita”.
I casi studiati mostrano quanto sia pericoloso confondere le categorie. A Ollolai, nove vendite completate riportate nell’arco di circa un decennio convivono con una produzione televisiva olandese seguita mediamente da circa 876.000 spettatori. A Sambuca, l’esperimento promosso da Airbnb ha raccolto quasi 100.000 candidature. Mussomeli presenta nel 2024 un mercato residenziale molto più attivo, con circa 219 transazioni residenziali normalizzate secondo la serie OMI utilizzata dalla ricerca, ma questo non dimostra che siano state causate dal programma né che gli acquirenti siano diventati residenti. In tutti e cinque i comuni analizzati la popolazione continua a diminuire.
Il risultato più solido e comune dei programmi a un euro è stato quindi la visibilità: hanno creato una straordinaria liquidità informativa per immobili e luoghi che prima erano quasi invisibili alla domanda internazionale. Gli effetti successivi divergono. In alcuni casi l’attenzione ha attivato anche il mercato ordinario; in altri ha prodotto soprattutto candidature, articoli o programmi televisivi; in altri ancora ha recuperato edifici senza modificare la traiettoria demografica. Il problema non è che il programma “non funzioni”, ma che continuiamo a evitare la domanda decisiva: che cosa volevamo far funzionare?
I borghi non hanno bisogno di proprietari immaginari
Il rischio della narrazione del turista che compra casa come souvenir è duplice. Prima trasforma una richiesta inviata da un portale in una compravendita che non possiamo verificare; poi trasforma l’eventuale compravendita in un nuovo residente che nessuno ha contato. Alla fine un contatto commerciale viene presentato come prova di ripopolamento, mentre il paese può continuare a perdere abitanti, servizi e capacità amministrativa.
Questo non significa opporre residenti e visitatori, né pretendere che ogni acquirente straniero trasferisca immediatamente la residenza. La sequenza turista, utilizzatore temporaneo, proprietario, presenza ricorrente e, forse, residente può essere un percorso sensato. La politica territoriale dovrebbe renderlo possibile, senza dichiararlo compiuto in anticipo. Servono abitazioni utilizzabili per periodi medi, possibilità di provare un luogo prima di acquistare, assistenza tecnica e amministrativa, costi complessivi trasparenti, trasporti, sanità, integrazione linguistica e servizi che non chiudano con la stagione turistica.
Serve inoltre misurare pubblicamente il percorso: quante richieste diventano visite, quante visite diventano offerte, quante offerte diventano rogiti, quante case vengono davvero ristrutturate, per quanti giorni vengono occupate, quante entrano negli affitti brevi e quante producono una residenza effettiva. Finché questi denominatori mancano, il successo verrà raccontato attraverso il numero più fotogenico disponibile: le email ricevute, le candidature, gli spettatori televisivi o la fila davanti al notaio nel giorno scelto per le fotografie.
I borghi italiani meritano visitatori e proprietari stagionali, perché anche questi possono contribuire alla conservazione degli immobili e all’economia locale. Ma meritano soprattutto di vivere dodici mesi l’anno. Per questo una casa comprata durante una vacanza può essere l’inizio di una relazione con un territorio; non può essere considerata, da sola, la sua salvezza.
Ricerche e fonti citate
Gate-away.com, Acquirenti stranieri: la fotografia del mercato immobiliare italiano nel primo semestre 2026, luglio 2026.
Gate-away.com, informazioni per gli inserzionisti e funzionamento delle richieste.
NOMAG Research, Italy, At Least… Temporarily. A NOMAG research report on non-Italian digital nomads and their relationship with Italy, 2026.
ITS Italy / NOMAG Research Books, Debunking Italy’s €1 House Effect, evidenze aggiornate al 23 agosto 2026.
Milano Finanza, “Da turisti a proprietari di casa. I borghi italiani conquistano gli acquirenti stranieri”, 26 agosto 2026.
Per ricevere le ricerche di Nomag e ITS Italy che verranno presentate pubblicamente il 24 settembre servirà essere abbonati a pagamento di Nomag Media e di ITS Journal.
Gli abbonati non a pagamento riceveranno comunque un ‘abstract’ delle ricerche.
