La casa che rende di più? Spesso è quella della porta accanto
Esiste un mercato meno 'prestigioso', molto meno costoso, vivo durante tutto l’anno e, qualche volta, capace di produrre rendimenti decisamente superiori.
Il Corriere della Sera analizza quanto possono rendere le seconde case nelle località di villeggiatura più note. I numeri sono interessanti. Ma lavorando, con ITS ITALY, proprio vicino ad alcune di quelle destinazioni vediamo un altro mercato: meno prestigioso, molto meno costoso, vivo durante tutto l’anno e, qualche volta, capace di produrre rendimenti decisamente superiori.
Oggi il Corriere della Sera, partendo dai dati del Rapporto turistico Fiaip 2026, prova a rispondere a una domanda molto concreta: quanto può rendere comprare una seconda casa in una località di villeggiatura e metterla a reddito?
L’articolo prende in esame soprattutto le destinazioni balneari e i numeri, inevitabilmente, fanno notizia: fino a 7.000 euro alla settimana a Rosa Marina, nell’area di Ostuni, 4.200 a Capri, 4.000 a Forte dei Marmi.
La parte più interessante, però, viene dopo. Il Corriere mette quei canoni in rapporto con il capitale necessario per acquistare gli immobili e prova a calcolarne il rendimento.
A Capri ipotizza un investimento complessivo di circa 628 mila euro e 43.600 euro di canoni annuali: 6,9% lordo, che diventerebbe il 4,1% con gestione diretta e il 2,3% affidandosi a terzi. A Forte dei Marmi, 420 mila euro investiti e 44 mila euro di ricavi porterebbero al 10,5% lordo, al 6,8% netto in gestione diretta e al 3,5% affidando la gestione ad altri.
Conti interessanti e un esercizio certamente utile.
Però.
Lavorando proprio nei territori vicini ad alcune delle grandi destinazioni di villeggiatura italiane, noi vediamo anche un altro mercato. Molto meno presente nelle classifiche, forse meno glamour, ma spesso parecchio interessante per chi non cerca soltanto una seconda casa da raccontare, bensì un investimento che produca reddito.
Il mercato della porta accanto
Non stiamo parlando del borgo abbandonato a un’ora dal primo bar, né della casa da un euro che richiede tre anni di lavori.
Parliamo di località vere, vive durante tutto l’anno, magari meno “fighette”, ma sostanzialmente lì.
Possono essere una frazione dello stesso Comune, il paese qualche chilometro dietro la costa, una località vicina al lago ma non sul lungolago, il centro abitato sotto una destinazione di montagna, un paese a dieci minuti dalla città d’arte o dalla località termale.
Magari serve l’automobile (perché altrove riuscite a farne a meno?). Ma si continua a gravitare sullo stesso territorio, sugli stessi servizi, sulle stesse infrastrutture e sulla stessa destinazione turistica.
Quello che cambia davvero, spesso, è il prezzo della casa.
E cambia moltissimo.
Se l’affitto vale la metà, ma la casa costa un terzo
Prendiamo un caso reale, senza dire dove.
Siamo in una frazione di un importante Comune turistico toscano. Una piccola casa indipendente, pronta per essere utilizzata (nel senso che ha tutto, utenze allacciate, mobili, lenzuola, posate…), può avere un valore intorno agli 80-85 mila euro.
Sul mercato degli affitti residenziali tradizionali - che peraltro in queste zone è spesso molto poco sviluppato - potrebbe produrre forse 5-6 mila euro all’anno.
Un rendimento già dignitoso.
Ma il punto è che non esistono soltanto il contratto pluriennale e Airbnb.
Tra tre notti e quattro anni c’è un mondo.
Una casa arredata, con cucina, internet, magari un piccolo spazio esterno, facilmente raggiungibile e vicina a una destinazione importante può intercettare soggiorni di 30, 60, 90 o 180 giorni.
Professionisti temporaneamente nella zona, persone che stanno cercando casa, famiglie durante una ristrutturazione, lavoratori, remote worker, stranieri che vogliono trascorrere alcuni mesi in Italia, pensionati nord-europei che magari preferiscono aprile o ottobre ad agosto.
E qui i numeri diventano interessanti.
Se per sei mesi quella casa viene affittata mediamente a 500-600 euro al mese produce circa 3.000-3.600 euro.
Nei quattro mesi di maggiore domanda, a una media di circa 2.000 euro al mese, ne produce altri 8.000.
Siamo già intorno agli 11-12 mila euro.
Se si lavora bene sulle settimane di picco, si intercetta qualche soggiorno in più nelle mezze stagioni o si riesce a valorizzare maggiormente alcuni periodi, 12-15 mila euro annui diventano possibili.
Non sono una garanzia e non sono un benchmark universale. Ma sono numeri che vediamo sul campo.
E su un immobile costato 80-85 mila euro (magari comprato a 50, più qualche lavoro e mobili) significano un rendimento lordo potenziale molto diverso da quello suggerito dal semplice prezzo settimanale dell’affitto.
La casa magari rende la metà di quella nella destinazione celebre.
Ma è costata meno di un terzo.
A voi i conti.
E non servono cinquanta check-in
C’è poi il costo necessario per produrre quel fatturato.
Affittare una casa per pochi giorni significa turnover continuo: piattaforme, pulizie, lavanderia, check-in, assistenza agli ospiti, utenze, maggiori consumi, manutenzione e, quando non si gestisce direttamente, property manager.
Sono tutti costi che si mangiano rapidamente una parte importante del lordo.
Un soggiorno di due o tre mesi è un’altra cosa.
Non bisogna rifare la casa ogni tre giorni e non si devono gestire decine di prenotazioni.
Questo non significa che il medio termine sia fiscalmente sempre più conveniente - dipende dal contratto, dal proprietario e dal regime utilizzato - ma dal punto di vista operativo produrre 15 mila euro con pochi soggiorni è molto diverso dal produrli attraverso cinquanta prenotazioni.
Supponiamo, esclusivamente come esercizio, di riuscire a mantenere fiscalità e costi complessivi intorno al 30% dei ricavi.
Su 15 mila euro ne rimarrebbero circa 10.500.
Rapportati a 85 mila euro di acquisto siamo sopra il 12%, prima naturalmente di considerare costi di compravendita ed eventuali interventi iniziali.
Anche fermandosi a 12 mila euro di ricavi, il conto continua a meritare attenzione.
Il vantaggio di un posto che vive dodici mesi
Ma secondo noi c’è un’altra variabile ancora più importante: quello che succede quando finisce agosto.
Una destinazione quasi esclusivamente costruita sulla villeggiatura di picco può avere una domanda eccezionale per tre o quattro mesi e diventare molto più complicata nel resto dell’anno.
Una località viva, invece, ha altre ragioni per essere abitata. È qui che il mercato diventa particolarmente interessante.
Lo vediamo in Toscana, dove ormai le stagioni turistiche sono molte più di una e territori interi lavorano tra turismo, agricoltura, servizi, lavoro da remoto, cultura ed enogastronomia.
Lo vediamo in maniera diversa in Puglia. Lecce, per esempio, è ormai una città che vive tutto l’anno grazie a università, professionisti, turismo culturale, servizi ed eventi. Essere a meno di dieci minuti significa poter partecipare a quella domanda senza necessariamente pagare il premium immobiliare della destinazione più riconoscibile (e con immobili spesso non all’altezza).
E il principio vale anche al lago, in montagna, nelle aree termali, nelle campagne turistiche e intorno alle città d’arte.
Meno prestigiosa, magari. Ma più viva.
La casa che vive tutto l’anno fa vivere anche ciò che le sta intorno
La questione non riguarda soltanto il rendimento per il proprietario.
Una casa utilizzata tre mesi all’anno porta persone sul territorio per tre mesi.
Una casa abitata per dieci mesi porta persone per dieci mesi.
E una persona che vive in un luogo non paga soltanto l’affitto.
Fa colazione al bar. Compra il pane. Va al supermercato. Cena al ristorante. Chiama l’idraulico. Ha bisogno dell’elettricista, del giardiniere, della lavanderia, del meccanico, del commercialista. Utilizza servizi, ha bisogno che la banca e la posta siano aperte. Idealmente userebbe il bus locale. Consuma. Magari lavora da remoto. Magari ha bisogno di fornitori. Magari, un giorno, decide anche di restare.
Se il bar ha clienti quattro mesi l’anno, probabilmente apre quattro o cinque mesi e fa fatica a trovare personale locale ad una paga decente per entrambi. Se comincia ad averli per dieci o dodici, forse resta aperto tutto l’anno e si può permettere di assumere una persona… che cercherà una casa…
Lo stesso vale, con dinamiche diverse, per ristorazione, commercio, artigianato e servizi alle persone e alle imprese.
Moltiplicate questa dinamica per cento o mille abitazioni.
A voi le conseguenze.
La vera destagionalizzazione non consiste soltanto nel convincere qualche turista in più a trascorrere un weekend a novembre. Può significare anche fare in modo che le case delle località di villeggiatura siano abitate per una parte molto maggiore dell’anno.
Il prezzo dello status
Naturalmente questo non significa che comprare a Capri, Forte dei Marmi, Santa Margherita o in qualsiasi altra destinazione premium sia sbagliato.
Un indirizzo famoso può offrire maggiore liquidità alla rivendita, una domanda internazionale più ampia, maggiore protezione patrimoniale e la possibilità di raggiungere prezzi eccezionali nei momenti di picco.
Ma sono caratteristiche diverse dal rendimento.
Ed è interessante osservare come molti tedeschi, olandesi, britannici e altri acquirenti stranieri sembrino spesso più disponibili a rinunciare al nome perfetto in cambio di indipendenza, spazio esterno, facilità di parcheggio, tranquillità, meno turisti tra le palle e un prezzo di ingresso molto più basso.
Dieci minuti in macchina non cambiano necessariamente la loro esperienza. Centomila euro in più per poter indicare un altro nome sulla carta intestata, invece, possono cambiarla parecchio.
Noi italiani siamo forse ancora molto affezionati all’idea di poter dire di avere casa “a Forte”, “a Santa”, sul lago giusto o nella località di montagna giusta.
È perfettamente legittimo.
Ma forse dovremmo distinguere meglio tra status e investimento.
Perché il vero spread interessante potrebbe non essere tra una destinazione turistica e un luogo sperduto. Potrebbe essere molto più vicino.
Stesso territorio, stessi servizi, stessa destinazione a pochi minuti. Molto meno prezzo di status e molti più mesi di vita reale.
E forse la casa che rende di più non è necessariamente quella nel posto più famoso. È quella della porta accanto.