Gli italiani stanno per ereditare milioni di case. Ma forse erediteranno soprattutto problemi.
Case, eredità e illusioni: il grande passaggio generazionale degli immobili italiani
C’è un numero che, letto in fretta, sembra soltanto l’ennesima conferma della famosa “ricchezza immobiliare” degli italiani: 2.720 miliardi di euro. È il valore del patrimonio abitativo oggi in mano agli ultrasettantenni, secondo l’elaborazione di Scenari Immobiliari su dati Agenzia delle Entrate e Istat riportata dal Sole 24 Ore nell’articolo di Paola Dezza, “Case ed eredità, 2.720 miliardi nel portafoglio dei settantenni”. Un ottimo articolo che merita una lettura lenta e attenta.
In pratica, quasi la metà dello stock abitativo nazionale, stimato in 5.663 miliardi, è nelle mani degli over 70. La fascia 51-70 anni possiede altri 1.830 miliardi, pari al 32,3%, mentre ai 31-50enni resta il 17,7% e agli under 30 appena lo 0,1%.
Letta così, sembra una fotografia patrimoniale. In realtà è una radiografia clinica. E non proprio rassicurante.
Perché il punto non è soltanto che gli anziani possiedono molte case. Il punto è che possiedono una parte enorme di un patrimonio costruito per un’Italia che non esiste quasi più: famiglie numerose, figli che restavano vicino ai genitori, lavoro stabile nello stesso territorio, case grandi, corridoi lunghi, salotti buoni, stanze chiuse per decenni e quella convinzione granitica secondo cui il mattone, comunque vada, “non tradisce mai”.
Il problema è che a volte il mattone non tradisce. Semplicemente resta lì. Immobile. Costoso. Umido. Litigioso. E magari invendibile.
Nell’analisi pubblicata in un altro articolo, Mario Breglia osserva che le case invecchiano insieme ai proprietari e che una quota significativa di questo patrimonio entrerà progressivamente in successione. Ma qui comincia la parte meno elegante della storia. Perché un conto è dire che passeranno di mano migliaia di miliardi di valore immobiliare. Un altro è chiedersi che cosa passerà davvero di mano: ricchezza liquida o incombenza familiare?
Molto spesso passeranno appartamenti troppo grandi, in condomini energivori, in paesi con domanda debole, in case familiari mai aggiornate, in immobili condivisi tra tre, quattro o cinque eredi che vivono a Milano, Londra, Zurigo, Toronto o Melbourne e che faticano già ad accordarsi su una videochiamata, figuriamoci su un cappotto termico, una sanatoria, una successione catastale o una ristrutturazione da centomila euro.
L’Italia ama raccontarsi come Paese di proprietari. Ed è vero: il patrimonio abitativo italiano ha superato i 35,6 milioni di unità nel periodo 2021-2023, secondo Istat. Ma dentro questo numero si nasconde la vera domanda: quante di queste abitazioni sono davvero abitabili, desiderabili, efficienti, collocate in luoghi ancora attrattivi e compatibili con le vite contemporanee?
Perché dire “ci sono tante case vuote” è facile. È il genere di frase che piace molto nei dibattiti sull’emergenza abitativa, soprattutto a chi pensa che basti spostare persone come pedine sopra una mappa. Ci sono case vuote, certo. Ma dove? In che condizioni? Con quali servizi intorno? Con quale lavoro? Con quale connessione? Con quale scuola? Con quale medico? Con quale trasporto pubblico? Con quale mercato reale?
Una quota enorme di questo patrimonio si trova in quella che potremmo chiamare, senza troppa diplomazia, la “serie B immobiliare” italiana. Non perché quei luoghi valgano meno umanamente, culturalmente o paesaggisticamente. Spesso è vero il contrario. Ma perché il mercato, che ha la sensibilità poetica di un bancomat guasto, li prezza male, li assorbe poco e li considera periferici rispetto ai flussi veri di lavoro, servizi, credito e mobilità.
I piccoli comuni italiani sono 5.521, pari al 69,9% dei comuni del Paese, secondo IFEL su dati Istat 2024. Sono abitati da circa un sesto della popolazione italiana, con redditi medi inferiori rispetto ai comuni più grandi e una dinamica demografica più fragile: il saldo naturale è peggiore nei piccoli comuni rispetto agli altri territori.
Ecco allora la domanda scomoda: se quasi metà del valore abitativo nazionale è in mano agli over 70, e se una parte enorme dell’Italia comunale è fatta di piccoli centri fragili, quanti immobili finiranno nei prossimi anni dentro successioni complicate, comproprietà ingestibili e mercati locali incapaci di assorbirli?
Il dato preciso, oggi, non sembra disponibile in forma pubblica e immediata. Ma forse non serve nemmeno fingere di non capire il fenomeno perché manca la tabella perfetta. Basta guardare la realtà: case chiuse da anni, eredi lontani, parenti che non si parlano, immobili messi in vendita a prezzi sentimentali, annunci online che sembrano più monumenti al lutto familiare che opportunità immobiliari, abitazioni che “vale almeno centocinquantamila euro” secondo la zia, salvo poi scoprire che il mercato, ingrato e maleducato, ne offrirebbe forse quaranta, e solo se il tetto non crolla prima del rogito.
Il paradosso è feroce. Mentre nelle grandi città si parla di emergenza casa, affitti impossibili e giovani espulsi dal mercato, una parte enorme del patrimonio residenziale italiano resta bloccata altrove: non abbastanza centrale per essere liquida, non abbastanza ristrutturata per essere appetibile, non abbastanza economica da essere davvero accessibile, non abbastanza funzionale da diventare subito residenza.
E allora che si fa?
Qui bisogna uscire dalla retorica. Non tutte queste case diventeranno abitazioni per famiglie. Non tutte saranno salvate da pensionati stranieri innamorati dell’Italia. Non tutte saranno comprate da lavoratori da remoto con il cappello di paglia e il MacBook sotto il pergolato. E, per favore, non tutte meritano l’ennesima campagna da cartolina con il sindaco sorridente davanti alla facciata scrostata.
Il punto è molto più serio. L’Italia deve decidere se trattare questo patrimonio come un insieme di eredità private lasciate al caso, oppure come una delle grandi infrastrutture dormienti del Paese.
Per farlo, però, serve una visione diversa. Non basta “vendere case”. Bisogna costruire condizioni d’uso. Una casa in un piccolo comune non vale solo per i suoi metri quadri, ma per la possibilità concreta di viverci, lavorarci, affittarla, trasformarla, gestirla, riscaldarla, raggiungerla, connetterla. Senza questo, resta un bene nominale. Un patrimonio sulla carta. Una ricchezza da dichiarazione successoria, non da futuro.
La provocazione è questa: forse l’emergenza abitativa italiana non è soltanto mancanza di case. È mancanza di corrispondenza tra le case che abbiamo e le vite che facciamo oggi.
Abbiamo case grandi dove servirebbero tagli flessibili. Abbiamo immobili familiari dove servirebbero modelli di gestione professionale. Abbiamo seconde case abbandonate dove servirebbero formule ibride tra residenza, ospitalità leggera e lavoro da remoto. Abbiamo centri minori con patrimonio disponibile ma senza una strategia per attrarre persone compatibili, non folle casuali. Abbiamo eredi che vorrebbero liberarsi di un bene ma non sanno come, oppure pensano di possedere un tesoro quando in realtà possiedono un preventivo edilizio travestito da ricordo d’infanzia.
La vera promozione dei territori non dovrebbe partire dallo slogan, ma dall’inventario intelligente. Quali case possono tornare sul mercato? Quali possono essere divise? Quali vanno aggregate? Quali possono diventare residenze temporanee per professionisti, studenti, ricercatori, lavoratori mobili, nuovi residenti, famiglie leggere? Quali invece non hanno senso economico e vanno trattate con onestà, senza vendere illusioni?
Perché la rigenerazione non nasce dal romanticismo immobiliare. Nasce quando si mette insieme proprietà, domanda reale, servizi, gestione, fiscalità, energia, mobilità e una narrazione credibile. Il resto è arredamento per conferenze.
Nei prossimi vent’anni gli italiani non erediteranno soltanto case. Erediteranno decisioni rimandate. Successioni irrisolte. Appartamenti troppo grandi. Paesi pieni di chiavi e poveri di abitanti. Famiglie proprietarie di beni che non sanno più usare. Comuni con patrimonio privato inutilizzato e bilanci troppo fragili per trasformarlo in politica abitativa.
Ma proprio qui si apre anche una possibilità enorme. Se questo patrimonio venisse letto non come reliquia familiare, ma come piattaforma di nuova residenzialità, i piccoli centri italiani potrebbero smettere di essere il deposito malinconico delle eredità e diventare laboratori di vita contemporanea.
Non succederà da solo. Non succederà con i titoli facili. Non succederà con l’ennesimo entusiasmo per le case a un euro, che spesso costano molto più di quanto promettono. Succederà solo dove qualcuno sarà abbastanza lucido da dire la verità: molte case italiane non sono più adatte al mondo per cui erano state costruite.
E proprio per questo, se vogliamo salvarle, dobbiamo smettere di venerarle.
Fonti
L’articolo si basa principalmente sui dati e sulle analisi pubblicate da:
Paola Dezza, Case ed eredità, 2.720 miliardi nel portafoglio dei settantenni, Il Sole 24 Ore, 20 maggio 2026.
Mario Breglia (Scenari Immobiliari), analisi pubblicata all’interno dello speciale del Sole 24 Ore sul passaggio generazionale immobiliare, 20 maggio 2026
Scenari Immobiliari su dati Agenzia delle Entrate e Istat.
IFEL – Fondazione ANCI, report sui piccoli comuni italiani 2024.
Istat, dati sul patrimonio abitativo italiano e andamento demografico dei piccoli comuni.
Alcuni dati chiave citati:
2.720 miliardi di euro: valore del patrimonio abitativo detenuto dagli over 70.
5.663 miliardi: valore complessivo dello stock abitativo italiano.
Quasi il 70% dei comuni italiani rientra nella categoria dei piccoli comuni.
Oltre 35 milioni di abitazioni presenti in Italia secondo i dati Istat più recenti.
Progressivo invecchiamento della proprietà immobiliare e crescita delle successioni ereditarie nei prossimi vent’anni.
